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霍德明:房地产不景气很大原因是政府打压

  2014年度中国房地产商学院联盟峰会于5月16日在浙江杭州举行。峰会以“聚焦变革中的发展机遇”为主题,致力于为政界、商界及学术界领袖们提供一个高层次对话平台。网易房产作为联合主办方,全程直播了本次峰会。5月17日,峰会举办了主题为“房地产资本与金融”的主论坛,北京大学经济研究中心教授、央视财经频道今日观察特约观察员霍德明发表了主题为“世界金融环境与中国地产”的主题演讲。以下是霍德明的演讲实录。

  今天早上一大早我接到的任务就是谈一谈世界金融环境与中国房地产的关系,这个话题比较大,但对我来讲也比较轻松,为什么呢?因为对我来讲是老生常谈的事。对于中国人或者关心中国与世界互动的学者来说,这个问题太重要了。因为全世界的经济增长,大家知道,目前计算的结果,如果中国从10%降到7.5%的话,全世界的经济增长将由4.3%降到3.1%、3.2%,如果中国经济增长由7.5%降到6%的话,世界经济平均增长率大概不会到3%了。所以对于全世界经济这么大的影响,对于我们国家朋友来说太重要了。如果你看2008年全世界的金融海啸的话,以原来的趋势来讲的线%的趋势来讲的话,那一年的金融海啸,使全世界经济增长率大概只掉了2%,所以1.5%对世界来讲太大了。所以中国经济由10%降到7.5%,对世界经济的影响大概有1.5%,如果从7.5%降到6%,那影响就更大了。

  我今天准备了一些数据,这个数据是宏观的数据,但是让大家有一个基本的概念,那等一下大家做讨论的时候会有一个清晰的比较。中国经济大概有110—160万亿左右,M255—60万亿左右。我们看一下这个数字,就是投资占GDP的比重,从1981年2013年,投资比重从将近32%一直升高到50%。55个万亿里面的将近50%,将来一年投资里面的支出大概27—28万亿。这个数字是以投资来算的,投资里面房地产的比重大概占到15%—20%左右。所以55万亿的20%就是10万亿甚至11—12万亿。11—12万亿,这个数字,我们刚刚一开始的时候,给我们有一个来宾,就是国家税务总局对房地产的税收也是占到整个税收的15%。感觉上这么凑巧,实际上想一想,一点都不凑巧,房价可能有泡沫,但是税是没有泡沫的。如果房价受到影响的话,税肯定要受到影响。这里面包括房地产税收,还包括土地出让金还有配套的税收。如果房地产有泡沫的话,我们看到税也会受到影响。如果说中国GDP增长率有7.5%预计降到6%,1.5个百分点大概会是多少钱呢?1个百分点,大概55万亿的线万亿。对我们生活影响大不大呢?因为很多人靠这个生活?老百姓靠什么呢?消费,消费占GDP多少呢?35%。大概一百块钱的产出,大概1/3会用到消费。

  最近有一个话题,中国GDP已经是世界第一名了,这个数字世界银行的统计。世界银行说,中国的经济用PDP来衡量的话,已经是世界第一了。有人很高兴,有人说我们被人家捧杀了。这两者说法都不靠谱。靠谱的说法是中国的经济是不是用PDP来阐述,我们刚才说PDP是盖房子,这是一个阐述的概念。如果经济用GDP来衡量,是什么意思呢?PPT是什么意思呢?是购买力评价。怎么解读呢?如果我今天找一份工作,一个月1万块钱,1万块钱的购买力怎么样?PDP怎么样?1万块钱在杭州,这个年轻人是很幸福的。关键1万块钱的购买力评价在杭州是相当不错的数字。可是如果我今天在美国纽约找到了一个人民币1万块钱的工作,工作在曼哈顿,同时又住在曼哈顿,怎么样?肯定不算有钱了,5000多美元在曼哈顿并不容易。所以PDP和产出的概念不一样,PDP和收入的概念比较符合。如果你说中国收入按PDP来讲是最高的,我比较相信,可是你讲中国产出来讲是最高的,那是牛头不对马嘴。你想就算中国收入按PDP来计算是全世界最高的,中国老百姓是不是真有这么多的收入呢?GDP是产出,中国老百姓的收入,真的有这么多吗?如果你看一下产出,宏观经济学告诉我们一件事情,有投入一定才有产出。投入是什么东西呢?一个是劳力,一个叫资本,其他东西都不算。如果你的产出是由这两种投入所造成的话,所有的产出分配回去都是给原来的投入。关键来说,我生产出来的东西有一部分付工资付掉了,另一部分要给资本回报,这里付出去了。那请问你,工作的时候有没有领工资,有。所以资本的劳动回报这一块没有问题,每个人都有收到,中国最大的问题在那里呢?在这里,大部分资本回报,资本的收入并没有回到一般的家户,并没有回到一般老百姓身上。美国的资本回报有没有回到老百姓身上?美国的资本有,股东的利润嘛,资本回报会回到股东,会回到银行里面去,银行再转到企业家,再会到生产中去。中国不是这么回事,中国资本回报50%以上没有会到老百姓身上,没有回到一般家户身上。这50%的资本回报哪里去呢?这50%的资本回报都变成企业的储蓄。所以中国的储蓄在全世界算是最高的。可是这储蓄大部分都不是家户做的,都是企业做的。企业、公司、机构,它所做的储蓄是怎么来的?导致我们的家户消费很低,税后的收入,大概还是以劳动收入为主,资本回报不多。因为资本回报不多,所以家户的消费一直在往下降,降到35%。家户没有真正享受到经济增长的果实,家户在我们的GDP计算里面,照理说人民是国家的主人,应该享受到很多经济的成果,到今天来看,家户的消费只占GDP的1/3,不是因为他们很节省,不是因为他们对未来的担心,这都是有的,但是这不是重要的因素,家户最重要的限制就是,他实际到手的钱,可支配的收入非常少,他只能拿到他劳动力的收入这块,资本的回报这块,大部分的资本回报被公司留存了,被企业留存了,而继续再往下走的话,企业留存的资本回报就变成投资了。

  大环境,对中国大环境来讲,就是这么一回事,中国的经济增长大部分靠的还是投资。但是投资我说过,如果照全世界经济思考的话,房地产很重要,这对也不对。因为中国的投资有两部分,一部分叫做国家的投资,另外一部分叫做市场投资。不幸的是,中国政府所主导的投资相当相当大。多大呢?我给大家举一个例子,在2008年的金融危机大家还记得吗?金融危机2008年9月份发生,11月份4万亿就出台了,今天很多政府单位都不愿意提这个事情。因为4万亿的投资很大,中国人民银行首席经济学家曾经马俊曾经说过一句线月份的时候,金融危机一来,他说中国政府将出台提振经济的投资计划,金额是3000亿。当时这个数字一出来,大家都觉得太大了,但是后来一比4万亿,3000亿实在是芝麻了,4万亿的数字实在是太大了。2009年的经济增长,第一个季度,最低的是6.8%;2010年第一季度就升高了12%,68%跟12%,平均是9.5%,而且2010年这个数字是9.7%。这个数字是2008年111月份出台的,2009年肯定会受到影响的,那一年的经济增长能够维持到9.7%,表示什么呢?4万亿应该有很大的作用。如果有很大的作用,对2009年GDP了两个百分点的话,其实这样计算完全是用纸跟笔来计算的。但是对于直观来讲,还是有很大的意义的,我们说一个百分点是什么?5500万亿,两个百分点呢?1.1万亿。现在看到了,4万亿不是一年的,大概是3—5年的时间。如果除以3,是1.3%,除以5,是8000亿。因为4万亿,我们经济增长大概会降到7.5%,使我们到了9.7%。

  今年告诉大家这个数字是什么意思呢?如果当初没有4万亿的线年以后发生的事情,我们会看到的2012、2013、2014年我们平均增长率降到8%以下的事情,当时就应该发生了,就是这轮经济调整在2009年就要发生了,如果没有4万亿的。这个事情是好还是坏呢?如果经济增长数字是7.5%的话,我感觉对中国的经济增长还是个好事情。“好事情”的含义是什么呢?不是GDP增长率降低了对中国或者对全世界就好。这个事情不是这样考虑的?全世界在2009年一个是发达国家平均增长率都是零左右,甚至有的是负的。当经济不尽如人意的时候,有些事情会发生,什么呢?就是不好的公司、不好的占也会被淘汰。经济好的时候,没有什么了不起的,经济不好的事情,就是需要考验人的时候。如果你有实力,应该可以坚持下去,经过这个周期,你就会变成一个更强更有力的企业。中国很不幸的,该发生变化的时候,被国家整合盖过去了,而且硬冲出9.7%的增长力。

  当然,这都是过去的事情了,我还记得2008年在电视上做经济评论,正好是中国4万亿出台的时候,从9月份开始做节目,一直到11月份,如果大家还有印象的话,那段时间的房地产好不好?不会很好。大家还记得,2008年的暑假是中国的房地产另外一个灰色时期,甚至从2008年的9月份、10月份,全国有36个城市所谓“救楼市”,里面包括杭州,杭州那时候的书记说“救楼市就是救经济、救银行、救百姓”,36个城市开始救市。整个中国的楼市2008年暑假走到了最低潮。我的同事曾经跟著名的财经评论员“牛哥”打过赌。什么赌呢?牛哥说未来365天中国房地产会崩盘,说2008年底会比2007年底的数据低,牛哥赢了。其实现在看起来,房地产的影响非常大,其实没有房地产支撑的话,我们整个经济会垮得很快。今天没有4万亿了,甚至整个政府在避讳谈这个事情。4万亿没有发生的话,中国经济没有刺激下去,又没有把房地产捂住,中国经济大概会下降到什么地步呢?下降到6%,大概就是8000—1万亿这个数字。政府如果没有投资的话,民间会不会补足这个投资呢?就算民间投资会补足50%,也就是2万亿。中间如果少1个—1.5个万亿,就是15%—20%左右呢。今天我们国家鼓励民间投资,那到底多少行业被进入了呢?在座的各位都是行业内人士,大家不是没有钱,都希望进入到利润高的行业里。这里面有很多的例子,是血淋淋的教训,很多都是血本无归,譬如2004年的铁本事件,还有后来的煤矿企业。

  今天李总理说,我们中国不需要太多的刺激计划,4万亿没有的线万亿,占GDP的避重就占到3%了。减低3%的线%,那太可怕了。今天瑞银的报告说是6%,我说有可能降到5%,今年一季度数出来是7.4%,是大家知道的数字,但是二季度、三季度都是还不知道。前景好不好?4月份的CPI出台了,CPI不是一个特别了不起的数字。但是CPI告诉我们什么呢?我觉得它好不好?CPI还是有感觉,CPI是1.8%,如果CPI是2.8、2.5的话,感觉活力还在,但是实际是1.8。2月份、3月份大家对CPI的预期是2%左右,但是实际出来是1.8%,对我们预期低很多很多,说明不是很好,社会景气不是很好。现在是5月中,如果5月份的数字比1.8%的CPI还要低的线月份更不敢乐观了。这样一个不乐观的数字持续下去,今年政府又不做投资刺激的话,老百姓的钱,一般企业的投资,会往哪儿去呢?无处可去,也没有地方投资发展。没有地方投资,表明投资这块可能不会像我们刚才看的数字那么高,投资占GDP的比重,这比较有趣。因为投资占GDP的比重,这是分子和分母的两件事情,如果分子分母同时减少一个量,如果分数原来是少于1的话,分子分母同减一个数,这个数字会怎么样呢?会变小。变小是好事还是坏事呢?对宏观来讲是好事,因为投资占比变小了。但是另外一个方面,消费占比的比重会变大吗?这是不好说了,因为这也是分子分母同时减少的话,消费占GDP占比这块要减少的更多。所以对于中国来讲,我比较担心的是,当我们现在对房地产的发展,基本上宏观策略是采取比较限制的政策,银行限贷,各地方政府限购的策略的话,中国经济会由原来预期中的7.5%,能够维持下去吗?如果维持不下去的话,会下滑多少?会下滑多少之后政府才会真正比较警惕,后面会有所动作?我刚才说了瑞银的报告是6%,这基本上是8000亿左右,这不是不可能的,如果4万亿之前,如果少个8000亿的线%左右。如果民间投资也不进来的线%大概会由中国经济增长从过去30年的经济增长率,从1981年—2013年,中国经济增长率最低是4.8%、5%,是1989年、1990年,如果你年龄超过25岁就会知道这两年,因为主要不是经济的原因,是其他方面的原因,当时中国经济增长低到4.8%,之后中国经济就从来没有低于5%,没有5%了。看资料,最低的大概也就是现在的7.5%,比较平的数字是2012—2013年,中国是7.5%左右的增长。过去30年,我们看到了很多事情起起伏伏,看到了很多事情,如果今年的经济增长率低到5%了,中国前面30年的经济增长里面,就只能跟1989年、1990年比较了。中国现在没有政治动乱,没有经济动乱,为什么经济增长率会这么低呢?我觉得投资在过去中国经济30年里面占太重的比率,因为大部分是政府参与的,所以基建方面,没有太多的生产率。美国也一样,在所有行业里面占的比重最大,而且房地产是老百姓需要的,所以生产率非常高。而中国有可能会降到5%,中国历史上有这样一个经验,这样一个经验如果一旦发生了,对全世界有什么影响呢?

  中国现在对全世界的影响太大太大了,而10年前以前呢,中国对全世界的影响呢?2003年的非典,仅仅10年以前,在座的各位当时你在做什么事?可能很多人就说我做什么事呢?就关在家里不出门啊,如果你在北大,可能就被关在校园里面了。我问大家2003年非典的时候,你有没有出去看房子呢?很多人说怎么可能呢,那你就亏了,如果下次再有非典或者H1N9流行的线年,中国从一个毛头小伙子,在全世界经济中不占太大比重,一直到中国经济的NO.1。为什么呢?因为中国这10年的变化。这里面的变化很多,我们所关心的变化使得中国影响世界经济,使得能源大国、经济大国,一国一国都跑到我们这儿来。我们希望从他们那里购买铁矿石、购买铜,购买各种各样的资源,于是澳大利亚、于是拉美这些国家,完全受利于中国经济发展。还有我们生产的产品,卖到美国去,很便宜,这些都不讲了。我要讲的,中国经济其实是带动世界经济增长,贡献度是非常非常大的。而一旦我们不增长,那会发生什么事情呢?那就相反了。那些原来该卖铁矿石的,该卖天然气的,卖这个卖那个的,大概也就会陷入经济箫条了。经济箫条是好事情还是坏事情呢?不好的事情当然是有些公司会被淘汰,等待下一轮的经济增长。但是现实告诉我们什么呢?其实经济箫条会带来越南的暴乱,带来菲律宾这些国家会有一些其他的想法。而如果一旦经济箫条的话,我害怕的是更多的经济动乱。当全世界的经济动乱出现了,以前的经济动乱出现了,大部分是对发达国家是一个冲击,中国是发展中国家,经济动乱没有太大的冲击。这一次来势汹汹不太一样,因为中国是发展中的大国,马上就可能取代美国成为世界上经济量最大的国家,马上就会取代美国成为世界经济的动力。以前我们发展自己就可以了,以前经济危机的时候,没有中国的事,也没有人让中国救其他的国家。可是2008年的金融危机,包括到现在2014年,不仅我们经济上面临更多的挑战,经济上也面临更多的挑战。怎么说呢?即将崛起的大国,经济规律还没有完全掌握在我们自己手中。中国经济好,会使得中国在全世界地位增加。话语权呢?

  今天我在这里讲话,我有话语权,我讲的话好不好,你都得听,全世界的话语权在这里,不在霍教授身上,也不在习老总身上,世界的话语权在美国人手里,他制定这个规律。美国人还厉害,1985年的《广场协议》,制定了什么规律?日元跟马克的升值,就在那个会议里规定。1985年以前美国人是单边派,你日元要升值,美国人不理他,马克也要升值,不行。1985年会议,美国人拉了法国等这些国家一起来开会,制定了规律,什么规律?你们这些外贸太多的国家升值吧,果然1985年《广场协议》,他们都升值,升值的幅度太大。制定国际话语权,我非常红脸的说,中国不太适合制定国际话语权。现在越南出现这个事情,我们的气不太强,越南讲的是领土争端,他要上国际法庭,而我们中国讲什么呢?讲我一对一给你谈。美国就在做这件事情,她自己经济增长小了,她就拉一些小伙子,拉一些不成气的东西,菲律宾、越南呀,跟你玩国际话语权。中国有没有想玩国际话语权,有没有努力过吗?有。在什么地方呢?举个例子,APEC,好不好?好。但是你记得APEC做什么事情呢?我不记得了,只得每年要照样,要穿那个国家的服装照样。APEC是由中国主导,在1989年成立的。中国当初成立APEC就是希望争当国际话语权。但是你也知道,中国人说开会,说了8个小时、9个小时,你也说我也说,各自表述自己的意见,但是没有任何实质性的结论,碰到利害关系的结论没有,APEC也一样,说完了,最后5分钟干杯,中国作为主人说最后我们还有什么事情,致一下辞,照相。这叫什么制定话语权呢?这叫“革命就是请客吃饭”。那话语权就是制定规矩,不遵守这个规矩就要受到惩罚。PPT,是新加坡、智利等等4个很小的国家成立的一个小小的自由贸易的,美国后来看到了,美国是2008年才参与的,但是PPT里面美国就占主导地位了,而且有严格的规矩,后面国家要加入PPT必须要经过前面国家的同意。如果地要假如PPT,就要按美国的规矩,凡是侵犯知识产权的东西,在美国旧不能卖了。这个话语权太重要了,对于中国人来讲,都不善于制定这种国际线多年了,还只是拍拍照,没有实际的东西。

  那怎么样能够制定国际话语权呢?怎么能够制定国际规则呢?先要了解国际经济才能制定国际经济规则,先要有经济实力才能制定国际经济规则。美国现在经济实力很强,我把你经济封锁,我把你银行帐户封锁,你就受不了了。这就是国际话语权,这就是经济实力。中国有这个经济实力呢?我们还没有。我们还没有到这个实力之前就已经被别人盯上了,我还没有到这个阶段之前已经被美国人作为围堵的对象了。美国人自己不承认,但是BBC的英国人讲的很清楚,美国人是在围堵中国人。围堵中国的意思,围堵的行为很清楚。日本在拉拢越南、拉拢菲律宾,在跟你接壤的小岛上直接对着干,你怎么办?中国经济直接增长只有7.5%,预计。如果预计不好呢?6%。比6%更低呢?那会怎么样?国际话语权又没有,中国国内的经济增长又不行,很多不敢预测的事情都会出现。因为看世界的例子,国内经济不好,其实越南国内经济非常不好,经济分配非常不好。所以这次经济动乱是跟这个有关系,是找到一个出口,暴乱的出口。中国经济如果不好的话,对外的出口是什么呢?东海、南海都是。而且经济一旦出现问题了,非常可怕,这个责任要谁来负?国内怨气的出口该怎么出?第一,军方就按捺不住了。当然,军人的天生的职责就是保障国家领土完整,这是没有人否认。但是这在经济情况好的时候和经济情况不好的时候是不太一样的。经济情况好的时候,说说就算了,经济情况不好的时候呢?我都不敢想象。

  所以今天我跟大家说了一些数字,宏观经济看起来好像很复杂,宏观经济看起来好象千头万绪,不知道原因在哪里。可是如果你看了这几个图,你就会知道宏观经济跟我们每个人都有关系。投资这么高、消费这么低?听上去很简单,如果细节数字找出来,再把历史经验对上去,历史经验对上去,2008年就是一个历史经验。2008年以后中国发生的事情,就是过去6年发生的事情,好象是昨天才发生的。今天房地产不景气,很大一部分还是政府的打压,政府为什么打压呢?是因为房价涨的太高、太贵了。这个行业对中国,尤其是PDP来讲,太重要了。当然这里面有细节,比如说国家在里面收税,赚了多少钱,这都是细节的事情。从宏观上讲,中国经济增长对中国有好处,对世界更有好处。如果经济增长一旦降到6%,瑞银的报告可能会有一些结果,如果再往下走,到5%的话,那这个结果可能更不堪设想。

  全世界都在看中国,中国看中国。制定话语权,是我最后一个政治上的结论。但是经济上面,我很希望能够维持至少7.5%,这么一个我们预期的数字,而以至于中国的经济能够平稳运行,不至于造成政治上面太大的波动,不造成全世界政治上太大的波动,这也是我们最后的希望。我今天的演讲就到这里,谢谢大家!

  2014年度中国房地产商学院联盟峰会于5月16日在浙江杭州开幕。峰会以“聚焦变革中的发展机遇”为主题,致力于为政界、商界及学术界领袖们提供一个高层次对话平台。网易房产作为联合主办方,全程直播了本次峰会。

  2014年度中国房地产商学院联盟峰会于5月16日在浙江杭州举行。峰会以“聚焦变革中的发展机遇”为主题,致力于为政界、商界及学术界领袖们提供一个高层次对话平台。而养老作为一个热门话题也被摆上了议题。今日下午,养生养老产业地产论坛顺利举办,多位养老产业领域的专家学者就养生养老地产进行了思维碰擦,共同探讨了目前还在萌芽阶段的中国养老地产未来将去向何处。

  2014年度中国房地产商学院联盟峰会于5月16日在浙江杭州开幕。峰会以“聚焦变革中的发展机遇”为主题,致力于为政界、商界及学术界领袖们提供一个高层次对话平台。网易房产作为联合主办方,全程直播了本次峰会。

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